L’arrendament de béns immobles és una manera comuna de generar ingressos addicionals per a moltes persones. Si ets propietari i arrendes a tercers, és important entendre com facturar correctament aquests ingressos. En aquest article, t’explicarem els passos bàsics per facturar l’arrendament de béns immoblesde manera senzilla i et proporcionarem una guia per comprendre millor la fiscalitat d’aquest tipus d’ingressos.
Contingut
- Com començar a facturar l’arrendament d’immobles
- Com fer les factures
- Consideracions fiscals per a l’arrendador
- Consideracions fiscals per a l’arrendatari
- Impostos inclosos en facturar l’arrendament de béns immobles
- Conclusions
Com començar a facturar l’arrendament d’immobles
Primer de tot, hauràs de complir certes obligacions fiscals i comptables. Segueix aquests passos per poder començar a emetre factures per l’arrendament dels teus immobles de manera legal:
Comunica l’inici de l’activitat
En cas de llogar un local o un altre immoble subjecte a IVA, hauràs de comunicar a l’Agència Tributària l’inici de l’activitat d’arrendament, presentant la declaració censal (model 036 o 037). Aquest registre et permetrà emetre factures de manera legal i complir les teves obligacions fiscals. En canvi, no estaràs obligat a fer aquest pas si no has de repercutir IVA en cap dels arrendaments.
Identifica les dades requerides per a la factura
Un cop registrat, és important que recopilis la informació necessària per emetre una factura adequada. Més endavant especifiquem les característiques i les dades que ha de contenir aquesta factura.
Utilitza un programari de facturació
Hi ha diverses eines i programes que simplifiquen el procés de facturació. Solen tenir camps predefinits per introduir les dades requerides i calculen els percentatges d’impostos automàticament. Et recomanem utilitzar un d’aquests programaris especialitzats en facturació, com AEMTIA Connect, amb el qual estalviaràs temps i guanyaràs en seguretat.
Emet la factura correctament
Un cop hagis reunit la informació necessària i hagis triat l’eina adequada, és hora d’emetre la factura. Assegura’t de completar tots els camps obligatoris, com les dades fiscals i l’import total a pagar. A més, assigna un número únic a cada factura i assegura’t d’incloure la data d’emissió. Això garantirà que la factura sigui vàlida i compleixi els requisits legals.
Emmagatzema les teves factures i registres
És important mantenir un registre adequat de totes les factures emeses i rebudes. Guarda còpies digitalsde cada factura a un lloc segur i organitza la teva documentació fiscal de manera ordenada. Això t’ajudarà a fer un seguiment dels teus ingressos per arrendament i facilitarà qualsevol procés d’auditoria o declaració d’impostos que hagis de fer en el futur.
Com fer les factures
Els propietaris estan obligats a emetre factures als llogaters pels pagaments de lloguer, i aquestes factures han de complir certs requisits legals. Segons la normativa espanyola, les factures d’arrendament de béns immobles han de contenir la informació següent:
- Dades del propietari: Nom o raó social, número d’identificació fiscal (NIF) i adreça completa.
- Dades de l’inquilí: Nom o raó social i número didentificació fiscal (NIF) si és una persona jurídica.
- Descripció del bé immoble arrendat: És important detallar la direcció completa i la referència cadastral de limmoble.
- Durada del contracte: Cal especificar el període de temps per al qual s’ha fet el contracte d’arrendament.
- Import del lloguer: Cal indicar l’import mensual del lloguer, així com qualsevol altre càrrec addicional.
- Data d’emissió de la factura: Cal incloure la data en què s’emet la factura.
Consideracions fiscals per a l’arrendador
Per als propietaris, els ingressos derivats de l’arrendament de béns immobles es consideren rendiments del capital immobiliari subjectes a impostos. Aquests rendiments s’inclouen a la declaració de la renda i es graven a una taxa progressiva que varia segons els ingressos totals del propietari.
La normativa estableix que s’haurà d’emetre factura per a cada renda que es percebi. És a dir, si s’han pactat pagaments mensuals, l’arrendador haurà d’emetre una factura per cadascun. A més, la factura s’haurà d’emetre en un termini màxim d’un mes des de la data en què s’hagi meritat la renda.
Consideracions fiscals per a l’arrendatari
D’altra banda, els llogaters poden deduir part del lloguer pagat a la seva declaració de la renda, sempre que el contracte d’arrendament compleixi certs requisits i l’inquilí compleixi els límits establerts per la llei.
La normativa estableix que haurà de conservar les factures rebudes durant un termini mínim de quatre anys. A més, haurà de comprovar que la factura emesa per l’arrendador compleix tots els requisits legals, i en cas que no sigui així, haurà de sol·licitar una factura rectificativa.
Impostos inclosos en facturar l’arrendament de béns immobles
Les factures han d’incloure el percentatge d’impostos que correspongui segons el tipus d’immoble i segons altres factors:
Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF)
L’arrendament de béns immobles es considera una font d’ingressos per al propietari, per la qual cosa està subjecte a l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF). Els ingressos derivats de l’arrendament s’inclouen a la base imposable de l’IRPF i es graven a escala general de l’impost. La quantitat que s’ha de pagar dependrà de la renda obtinguda i de les circumstàncies personals de l’arrendador.
Retenció de l’IRPF
Quan l’arrendador és una persona física, l’inquilí té l’obligació de fer una retenció sobre l’import del lloguer i pagar-lo directament a l’Agència Tributària. La retenció és un pagament a compte de l’IRPF del propietari i es fa mensualment o trimestralment (model 115), depenent del volum d’ingressos obtinguts. La retenció és generalment del 19% sobre l’import del lloguer, encara que pot variar en alguns casos.
Excepcions que no practiquen retenció
- L’arrendament d’habitatge realitzat per empreses per als seus empleats.
- Quan les rendes satisfetes per l’arrendatari a un mateix arrendador no superen els 900€ anuals(sense IVA).
- Rendes d’entitats totalment exemptes a l’IS (entitats d’utilitat pública).
- Rendiments de contractes de lloguer financer.
- Quan l’activitat de l’arrendador estigui classificada en algun dels epígrafs de les tarifes IAE que faculti per a l’activitat d’arrendament o subarrendament d’immobles urbans, i el valor cadastral dels immobles destinats a l’arrendament o subarrendament sigui superior a 601.012,10 €. En aquest cas, l’arrendador podrà sol·licitar un Certificat d’Exoneració de retencions i en cada exercici lliurar-lo a l’inquilí.
Sóc arrendador Quan recupero l’import de les retencions?
- Professionals: la retenció podrà ser recuperada a la presentació del seu IRPF (model 100).
- Persones Jurídiques: la retenció podrà ser recuperada a la presentació de l’Impost de Societats (model 200).
Què passa si el llogater no ingressa les retencions a Hisenda?
Si el teu arrendatari no ingressa les retencions sobre el lloguer a l’Agència Tributària, et pots deduir aquestes retencions en calcular el teu impost sobre la renda o sobre societats? La consulta vinculant V1763-16 de la Direcció General de Tributs estableix que podràs deduir de la quota íntegra les retencions practicades que van haver de ser retingudes per l’inquilí, sempre que puguis provar la contraprestació íntegra meritada.
Impost sobre el Valor Afegit (IVA)
En cas de locals comercials i altres operacions d’arrendament de béns immobles destinats a activitats empresarials, s’aplica l’impost sobre el valor afegit (IVA). L’arrendador ha d’emetre una factura amb IVA a l’inquilí, que podrà deduir-lo a la declaració d’IVA si està subjecte a l’impost. La taxa general d’IVA a Espanya és del 21%, però hi ha reduccions o exempcions per a certs tipus d’arrendaments.
Impost sobre Béns Immobles (IBI)
El propietari d’un bé immoble arrendat també té l’obligació de pagar l’impost sobre béns immobles (IBI),que grava la titularitat de la propietat. No obstant això, aquest impost no es pot repercutir directament a l’inquilí, llevat que s’hagi pactat expressament al contracte d’arrendament.
Declaració de la renda
Els propietaris de béns immobles arrendats han d’incloure els ingressos obtinguts a la seva declaració de la renda anual. És important tenir en compte que, a més dels ingressos, també es poden deduir les despeses relacionades amb la propietat, com l’IBI (Impost sobre Béns Immobles), les despeses de comunitat, els interessos de préstecs hipotecaris, l’assegurança de l’habitatge, entre d’altres. Aquestes deduccions poden reduir la quantitat subjecta a impostos.
Conclusions
Facturar l’arrendament de béns immobles pot semblar un procés complicat, però seguint els passos adequats i utilitzant les eines correctes, ho pots fer de manera senzilla. Us recomanem que compteu amb l’ajuda d’un professional que us asseguri que esteu complint amb les vostres obligacions fiscals i que garantiu la legalitat de les vostres transaccions d’arrendament.
