L’augment de la demanda a causa de la inflació i la manca d’oferta, han fet que el contracte de lloguer sigui cada vegada més complex i s’ha d’anar amb compte, perquè de vegades inclouen clàusules abusives.
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) és molt clara i estableix, a l’article 6, que les clàusules que perjudiquin negativament l’inquilí es consideren nul·les. És a dir, com si no existissin al contracte.
Però la falta de coneixement i l’habitualitat amb què ens trobem aquestes situacions fa que sigui difícil diferenciar els drets que té tant de l’inquilí com del propietari al lloguer d’habitatge.
Per això, en aquest post expliquem els casos més comuns de clàusules abusives als contractes de lloguer.
Contingut
- Contracte de lloguer d’habitatge permanent
- Conceptes bàsics d’un contracte de lloguer
- 13 clàusules abusives comunes al contracte de lloguer
- Durada del contracte de lloguer
- Preavís del final de contracte de lloguer
- Temps mínim de “permanència”
- Indemnització per finalitzar el contracte de lloguer
- Pagament anticipat de més d’una mensualitat
- Dia del pagament del lloguer
- Apujar el preu del lloguer per reformes
- Pagament de les reparacions
- Accés del propietari
- Pujada del lloguer i IPC
- Actualització de renda amb efectes retroactius
- Despeses d’immobiliària
- La fiança
- Com afecta l’arrendador afegir aquestes clàusules al contracte de lloguer?
Contracte de lloguer d’habitatge permanent
En aquest article parlarem de contractes de lloguer d’habitatge permanent, així que no s’hi inclouen les oficines, locals, ni habitatges temporals (estudiants, treballadors desplaçats…), que poden tenir altres condicions.
Si vols assessorament sobre un altre tipus de contracte de lloguer, pots posar-te en contacte amb nosaltres i t’ajudarem a detectar possibles clàusules abusives.
Conceptes bàsics d’un contracte de lloguer
Arrendador: És el propietari. Qui lloga l’habitatge a l’arrendatari i el cobra.
Arrendatari: És l’inquilí. Qui paga a l’arrendador pel lloguer de l’habitatge.
Incompliment del contracte: Quan es desobeeixen clàusules del contracte. Sol suposar indemnitzacions a favor de la part afectada.
Desistiment del contracte: Finalitzar voluntàriament el contracte. Tret que no es pacti, no suposa cap penalització, però s’estableixen uns terminis de preavís.
13 clàusules abusives comunes al contracte de lloguer
Bé, ara que ja tens una mica de context, veurem alguns dels casos més habituals de clàusules abusives en els contractes de lloguer.
1. Durada del contracte de lloguer
El contracte no pot ser inferior a 5 anys de durada. Si s’acorda una altra durada, l’arrendador està obligat a prorrogar-ho durant un mínim de 5 anys i no et pot obligar a renunciar a aquestes pròrrogues.
Passats els 5 anys, tant l’arrendador com l’arrendatari poden decidir no renovar el contracte, però han de complir amb el temps mínim de preavís.
En canvi, si ningú no comunica res, es prorroga automàticament un any fins a 3 vegades més.
2. Preavís del final de contracte de lloguer
Si vols finalitzar el contracte abans de temps, has d’avisar amb 30 dies d’antelació.
Encara que el contracte digui que són 60 o 45, si compleixes amb el que diu la llei, l’arrendador no tindria dret a quedar-se amb la fiança per aquest motiu.
En el cas que hagin passat els 5 anys i es vulgui comunicar la no renovació d’aquest, l’arrendador ha d’avisar amb 4 mesos d’antelació, i l’inquilí, amb 2.
3. Temps mínim de “permanència”
La llei estableix que, com a mínim, l’inquilí ha de complir els 6 primers mesos des que es va signar el contracte, si no es considerarà incompliment. Això no s’aplica quan és una renovació.
Per exemple:
- L’inquilí tenia un contracte d’un any, però decideix finalitzar-lo al cap de 8 mesos. Per més que el contracte tingués una clàusula de permanència mínima d’un any, no serà considerat incompliment.
- L’inquilí fa un any que lloga l’habitatge, es renova el contracte per un any més, però al cap de dos mesos decideix anar-se’n. Tampoc estaria incomplint el contracte, perquè ja fa un any i dos mesos que està de lloguer, encara que s’hagi renovat fa menys de 6 mesos.
El que sí que es pot fer és pactar una indemnització per desistir el contracte abans que finalitzi.
4. Indemnització per finalitzar el contracte de lloguer
Només estàs obligat a pagar indemnització si estava pactat al contracte. Si no hi ha cap clàusula al respecte, no te la poden exigir.
A més, independentment del que digui el contracte, la quantitat no pot ser superior a l’establerta a la llei:
“… una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any han de donar lloc a la part proporcional de la indemnització.”
Tingues en compte que, si te’n vas abans dels 6 primers mesos, estaries incomplint el contracte i estries obligat a pagar les mensualitats que et faltin fins a complir els 6 mesos, més la indemnització (si el teu contracte té aquesta clàusula).
5. Pagament anticipat de més d’una mensualitat
No et poden demanar que paguis uns quants mesos de lloguer per avançat.
Queda prohibit a l’article 17 LAU: “En cap cas l’arrendador no podrà exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda”.
6. Dia del pagament del lloguer
Tampoc no et poden exigir que paguis el lloguer abans del dia 7 de cada mes. Per exemple, si hi ha una clàusula que especifica que es cobra la renda el dia 5, seria abusiva i, per tant, nul·la.
7. Apujar el preu del lloguer per reformes
Si es fan reformes o millores, només et poden apujar el preu a partir del cinquè any de contracte.
8. Pagament de les reparacions
L’inquilí paga les petites reparacions causades per ús ordinari o si se’n dona un mal ús. Però l’arrendadorha d’assumir les despeses de les reparacions que mantinguin l’habitatge en condicions d’habitabilitat, com ara les canonades.
9. Accés del propietari
En la constitució es garanteix la inviolabilitat del domicili, per la qual cosa l’arrendador no pot obligar l’inquilí a deixar-lo entrar a l’habitatge, encara que hi hagi una clàusula al contracte.
10. Pujada del lloguer i IPC
Des del març de l’any passat, la renda no es pot revaloritzar segons IPC.
Fins al 31 de desembre del 2023, el límit màxim de pujada de lloguer s’ha fixat en el 2% (la variació anual de l’IGC).
Només en cas que l’arrendador NO sigui un gran tenidor, es podrà superar el 2%, però hi ha d’haver un acord entre les dues parts. Si no n’hi ha, cal aplicar el 2%.
11. Actualització de renda amb efectes retroactius
Normalment, l’actualització de renda es fa quan es renova el contracte. Si es vol actualitzar més endavant, no es pot reclamar el pagament de la diferència dels mesos anteriors. Cal aplicar-lo a partir del mes següent a la modificació.
12. Despeses d’immobiliària
Es podrà afegir una clàusula que responsabilitzi l’inquilí de les despeses de la immobiliària, sempre que l’arrendador sigui una persona física. Si és una persona jurídica (empresa), la clàusula seria nul·la.
13. La fiança
És molt comú trobar clàusules abusives respecte a la fiança, tant en la quantitat, com en la devolució.
La llei estableix que serà obligatòria l’exigència i la prestació de la fiança equivalent a una mensualitat de la renda. És a dir, que només et poden demanar un mes de fiança.
Però la llei també preveu que es podrà pactar una garantia addicional si ho accepten les dues parts. En qualsevol cas, aquesta no podrà excedir l’import de dues mensualitats de la renda.
A més, l’arrendador ha de tornar la fiança en un termini màxim d’un mes des del desallotjament de l’habitatge i no s’hi poden afegir clàusules que allarguin aquest temps. Si un cop finalitzat el contracte, l’arrendador no compleix aquest termini, tindràs dret a exigir interessos de demora.
Quan es poden quedar amb la fiança?
Només en casos de destrosses no derivades de l’ús normal, si hi ha impagaments o deutes amb l’arrendador o per incompliment del contracte (haver executat obres sense permís o anar-se’n abans dels 6 mesos).
Els petits desperfectes o altres tipus de danys superficials que es donen amb l’ús normal de l’habitatge no donen dret a quedar-se amb la fiança.
Com afecta l’arrendador afegir aquestes clàusules al contracte de lloguer?
Encara que no ho sembli, incloure aquest tipus de clàusules al contracte de lloguer també pot afectar negativament l’arrendador.
Si s’afegeix una clàusula al contracte que és abusiva, es considerarà nul·la, és a dir, que es tractarà com si no existís.
Per què és perjudicial per a l’arrendador? Vegem-ho amb un exemple.
Al contracte de lloguer, s’inclou una clàusula d’actualització de la renda en què es preveu un augment del preu.
Com hem vist, l’arrendador tindria dret a pujar, com a màxim, el 2%. Si la clàusula és abusiva i no respecta aquest límit, serà com si no existís.
Aleshores, l’inquilí no hauria de complir amb l’augment de preu, ni tan sols amb el 2%, ja que seria com si mai s’hagués inclòs aquesta clàusula al contracte.
A més a més, l’arrendador s’exposa a possibles multes i sancions.
Per això sempre és convenient complir amb la legalitat.
Si necessites assessorament sobre el teu contracte de lloguer, ja siguis arrendador o arrendatari, pots posar-te en contacte amb nosaltres aquí.
