El aumento de la demanda debido a la inflación y la falta de oferta, han hecho que el contrato de alquiler sea cada vez más complejo y debes tener cuidado, porque a veces incluyen cláusulas abusivas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es muy clara al respecto y establece, en el artículo 6, que las cláusulas que perjudiquen negativamente al inquilino se considerarán nulas. Es decir, como si no existieran en el contrato.
Pero la falta de conocimiento y la habitualidad con la que nos encontramos estas situaciones hace que sea difícil diferenciar los derechos que tiene tanto del inquilino como del propietario en el alquiler de vivienda.
Por eso, en este post explicamos los casos más comunes de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler.
Contenido
- Contrato de alquiler de vivienda permanente
- Conceptos básicos de un contrato de alquiler
- 13 cláusulas abusivas comunes en el contrato de alquiler
- Duración del contrato de alquiler
- Preaviso del fin de contrato de alquiler
- Tiempo mínimo de “permanencia”
- Indemnización por finalizar el contrato de alquiler
- Pago anticipado de más de una mensualidad
- Día de pago del alquiler
- Subir el precio del alquiler por reformas
- Pago de las reparaciones
- Acceso del propietario
- Subida del alquiler y el IPC
- Actualización de renta con efectos retroactivos
- Gastos de inmobiliaria
- La fianza
- ¿Cómo afecta al arrendador añadir estas cláusulas al contrato de alquiler?
Contrato de alquiler de vivienda permanente
En este artículo hablaremos del contrato de alquiler de vivienda permanente, así que no se incluyen las oficinas, locales, ni viviendas temporales (estudiantes, trabajadores desplazados…), que pueden tener otras condiciones.
Si quieres asesoramiento sobre otro tipo de contrato de alquiler, puedes ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos a detectar posibles cláusulas abusivas.
Conceptos básicos de un contrato de alquiler
Arrendador: Es el propietario. Quien alquila la vivienda al arrendatario y cobra por ello.
Arrendatario: Es el inquilino. Quien paga al arrendador por el alquiler de la vivienda.
Incumplimiento del contrato: Cuando se desobedecen cláusulas del contrato. Suele suponer indemnizaciones a favor de la parte afectada.
Desistimiento del contrato: Finalizar voluntariamente el contrato. A no ser que se pacte, no supone ninguna penalización, pero se establecen unos plazos de preaviso.
13 cláusulas abusivas comunes en los contratos de alquiler
Bien, ahora que ya tienes un poco de contexto, vamos a ver algunos de los casos más habituales de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler.
1. Duración del contrato de alquiler
El contrato no puede ser inferior a 5 años de duración. Si se acuerda otra duración, el arrendador está obligado a prorrogarlo durante mínimo 5 años y no te puede obligar a renunciar a estas prórrogas.
Pasados los 5 años, tanto el arrendador como el arrendatario pueden decidir no renovar el contrato, pero deben cumplir con el tiempo de preaviso mínimo.
En cambio, si nadie comunica nada, se prorroga automáticamente un año hasta 3 veces más.
2. Preaviso del fin de contrato de alquiler
Si quieres finalizar el contrato antes de tiempo, debes avisar con 30 días de antelación.
Aunque el contrato diga que son 60 o 45, si cumples con lo que dice la ley, el arrendador no tendría derecho a quedarse con la fianza por este motivo.
En caso de que hayan pasado los 5 años y se quiera comunicar la no renovación de éste, el arrendador debe avisar con 4 meses de antelación, y el inquilino, con 2.
3. Tiempo mínimo de “permanencia”
La ley establece que, como mínimo, el inquilino debe cumplir los 6 primeros meses desde que se firmó el contrato, si no se considerará incumplimiento. Esto no se aplica cuando es una renovación.
Por ejemplo:
- El inquilino tenía un contrato de un año, pero decide finalizarlo a los 8 meses. Por más que su contrato tuviera una cláusula de permanencia mínima de un año, no será considerado incumplimiento.
- El inquilino lleva un año alquilando la vivienda, se renueva el contrato por un año más, pero a los dos meses decide irse. Tampoco estaría incumpliendo el contrato, porque ya lleva un año y dos meses de alquiler, aunque se haya renovado hace menos de 6 meses.
Lo que sí se puede hacer es pactar una indemnización por desistir el contrato antes de que finalice.
4. Indemnización por finalizar el contrato de alquiler
Solo estás obligado a pagar indemnización si estaba pactado en el contrato. Si no hay ninguna cláusula al respecto, no te la pueden exigir.
Además, independientemente de lo que diga el contrato, la cantidad no puede ser superior a la establecida en la ley:
“… una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Ten en cuenta que, si te vas antes de los 6 primeros meses, estarías incumpliendo el contrato y estrías obligado a pagar las mensualidades que te falten hasta cumplir los 6 meses, más la indemnización (si tu contrato tiene esta cláusula).
5. Pago anticipado de más de una mensualidad
No te pueden pedir que pagues varios meses de alquiler por adelantado.
Queda prohibido en el artículo 17 LAU: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
6. Día de pago del alquiler
Tampoco te pueden exigir que pagues el alquiler antes del día 7 de cada mes. Por ejemplo, si hay una cláusula que especifica que se cobra la renta el día 5, sería abusiva y, por tanto, nula.
7. Subir el precio del alquiler por reformas
Si se hacen reformas o mejoras, solo te pueden subir el precio a partir del quinto año de contrato.
8. Pago de las reparaciones
El inquilino paga las pequeñas reparaciones causadas por uso ordinario o si se da un mal uso. Pero el arrendador tiene que asumir los gastos de las reparaciones que mantengan la vivienda en condiciones de habitabilidad, como por ejemplo las cañerías.
9. Acceso del propietario
En la constitución se garantiza la inviolabilidad del domicilio, por lo que el arrendador no puede obligar al inquilino a dejarlo entrar en la vivienda, aunque exista una cláusula en el contrato.
10. Subida del alquiler y el IPC
Desde marzo del año pasado, no se puede revalorizar la renta según IPC.
Hasta el 31 de diciembre de 2023, el tope máximo de subida de alquiler se ha fijado en el 2% (la variación anual del IGC).
Solo en el caso de que el arrendador NO sea un gran tenedor, se podrá superar el 2%, pero debe haber un acuerdo entre las dos partes. Si no lo hay, se tiene que aplicar el 2%.
11. Actualización de renta con efectos retroactivos
Normalmente, la actualización de renta se hace cuando se renueva el contrato. Si se desea actualizar más adelante, no se puede reclamar el pago de la diferencia de los meses anteriores. Se deberá aplicar a partir del mes siguiente a la modificación.
12. Gastos de inmobiliaria
Se podrá añadir una cláusula que responsabilice al inquilino de los gastos de la inmobiliaria, siempre que el arrendador sea una persona física. Si es una persona jurídica (empresa), la cláusula sería nula.
13. La fianza
Es muy común encontrar cláusulas abusivas respecto a la fianza, tanto en su cantidad, como en su devolución.
La ley establece será obligatoria la exigencia y prestación de la fianza equivalente a una mensualidad de la renta. Es decir, que solo te pueden pedir un mes de fianza.
Pero la ley también prevé que se podrá pactar una garantía adicional si lo aceptan las dos partes. En cualquier caso, esta no podrá exceder el importe de dos mensualidades de la renta.
Además, el arrendador debe devolver la fianza en un plazo máximo de un mes desde el desalojo de la vivienda y no se pueden añadir cláusulas que alarguen este tiempo. Si una vez finalizado el contrato, el arrendador no cumple con este plazo, tendrás derecho a exigir intereses de demora.
¿Cuándo pueden quedarse con la fianza?
Solo en casos de destrozos no derivados del uso normal, si hay impagos o deudas con el arrendador o por incumplimiento del contrato (haber realizado obras sin permiso o irse antes de los 6 meses).
Los pequeños desperfectos u otro tipo de daños superficiales que se dan con el uso normal de la vivienda no dan derecho a quedarse con la fianza.
¿Cómo afecta al arrendador añadir estas cláusulas al contrato de alquiler?
Aunque no lo parezca, incluir este tipo de cláusulas en el contrato de alquiler también puede afectar negativamente al arrendador.
Si se añade una cláusula en el contrato que es abusiva, se considerará nula, es decir, que se tratará como si no existiera.
¿Por qué es esto perjudicial para el arrendador? Veámoslo con un ejemplo.
En el contrato de alquiler, se incluye una cláusula de actualización de la renta en la que se prevé un aumento del precio.
Como hemos visto, el arrendador tendría derecho a subir, como mucho, el 2%. Si la cláusula es abusiva y no respeta este límite, será como si no existiera.
Entonces, el inquilino no tendría que cumplir con el aumento de precio, ni siquiera con el 2%, ya que sería como si nunca se hubiera incluido esta cláusula en el contrato.
Además, el arrendador se expone a posibles multas y sanciones.
Por eso, siempre es conveniente cumplir con la legalidad. Si necesitas asesoramiento sobre tu contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, puedes ponerte en contacto con nosotros aquí.
